Angelo Aceto est un client de longue date de l'équipe Broady, un gars super et un investisseur immobilier très prospère. Angelo vit avec sa famille à Beaconsfield, où il a acheté sa maison en 2008. Peu de temps après avoir acheté sa résidence principale, Angelo a su qu'il voulait se lancer dans l'investissement. 

Nous partageons ici l'histoire d'Angelo, ainsi que ses conseils et astuces pour réussir dans l'investissement immobilier. 

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Mark Broady : Angelo, pouvez-vous me dire comment vous avez décidé d'acheter un immeuble à revenus ?

Angelo Aceto : J'ai grandi dans un triplex que mes parents possédaient. Notre famille vivait dans l'un des logements, et nous louions les deux autres appartements. Ce contexte m'a peut-être influencé, mais mes parents n'ont jamais acheté d'autres immeubles. C'était juste une solution pratique et abordable pour mes parents de posséder leur propre propriété. Je suppose que je savais simplement que c'était une idée à explorer, et c'est ce que j'ai fait. 

M : Saviez-vous quel type de propriété vous recherchiez ?

A : Oui, en 2010, les multiplex dans de nombreux quartiers de la ville étaient encore relativement abordables. Il n'était pas difficile d'en trouver un qui générait plus de revenus que ce qu'il coûtait. J'avais donc pour objectif de trouver un logement multifamilial avec au moins 3 unités ou plus. 

M : Pourquoi 3 logements ou plus ? 

A : Il y a moins de risques à long terme qu'un logement unifamilial ou même un duplex, par exemple. Ce n'est pas un problème lorsque le marché de la location est aussi chaud qu'aujourd'hui, car les chances d'avoir un appartement vide et non loué sont plutôt minces. Mais lorsque le marché de la location change et que les taux d'inoccupation recommencent à augmenter, il est essentiel que vos revenus proviennent de plusieurs sources. Si vous possédez un duplex et qu'un appartement reste vacant, c'est la moitié de vos revenus qui disparaît... alors que si vous possédez un 6-plex et que vous perdez un locataire, vous ne perdez que 17% de vos revenus. C'est important si vous prévoyez d'être dans le jeu pendant longtemps. 

M : Quelle a été votre première acquisition ? 

A : J'ai trouvé un 6-plex à Verdun avec d'excellents loyers pour cette époque et cet emplacement. C'était encore compétitif, et j'étais en concurrence avec au moins 4 ou 5 autres acheteurs - mais heureusement, je suis arrivé en tête. J'étais déjà pré-approuvé, et je me souviens que le fait d'avoir ma lettre de la banque montrant que j'avais 20% de liquidités m'a donné beaucoup plus de crédibilité que ceux qui n'avaient rien par écrit. Je pense que j'ai payé 550 000 dollars pour cela ! 

M : Où avez-vous trouvé l'argent pour investir ? Comment avez-vous fait pour couvrir l'acompte ? 

A : J'avais acheté ma maison familiale à Beaconsfield en 2008. En 2010, je savais que le marché avait augmenté, alors j'ai demandé une évaluation à la banque. La valeur qu'elle m'a donnée était suffisamment élevée pour me permettre de refinancer mon prêt hypothécaire. Cela m'a permis de disposer d'un capital suffisant pour mon versement initial. 

M : En d'autres termes, vous n'avez pas eu à utiliser votre propre argent, est-ce exact ? 

A : Oui, c'est exact. Et c'est l'un de mes principes fondamentaux en matière d'investissement... toujours utiliser l'argent des autres, jamais le sien !

M : Alors, quel a été votre prochain investissement après le 6-plex ? 

A : Eh bien, comme vous le savez, j'ai surveillé de très près le marché de Verdun, qui connaissait une grande appréciation à l'époque, entre 2010 et 2012. Donc, après avoir été propriétaire du 6-plex pendant 2 ans, je suis allé voir ma banque à nouveau pour le réévaluer. Les chiffres sont revenus favorables, ce qui m'a permis de refinancer l'hypothèque et de disposer d'une équité suffisante pour la mise de fonds d'un autre immeuble. 

M : C'est à ce moment que nous avons trouvé le 4-plex sur la 4ème avenue. Et si je me souviens bien - il s'est aussi vendu avec des offres multiples. 

A : C'est exact - mais nous avons réussi à réduire considérablement le prix après l'inspection. Ainsi, le prix d'achat s'est avéré assez raisonnable pour les revenus locatifs qu'il générait. Ce bâtiment a également eu un cash-flow positif dès le premier jour. 

M : Et vous avez acheté le troisième bâtiment en 2018, mais cette fois-ci, vous êtes allés hors de l'île. Quelle était la raison de cet achat ? 

A : Eh bien, j'étais toujours à la recherche de la prochaine bonne affaire à Verdun, mais cette fois-là, les prix avaient tellement augmenté qu'il était devenu impossible de trouver un bâtiment qui produisait des flux de trésorerie positifs - à moins de mettre 40 % - 50 % de liquidités. Nous avons donc commencé à chercher ailleurs, et bien sûr, il y avait encore des propriétés où les chiffres avaient du sens, alors j'ai pris ce 7-plex à l'Ile Perrot, et il se porte toujours très bien. 

M : Avez-vous eu des problèmes de recouvrement des loyers depuis la crise du COVID-19 ? 

A : Heureusement non. Tous mes locataires paient toujours leur loyer à temps, sauf un que je suis en train d'expulser. Mais ce problème n'est pas lié à COVID-19 ou à une perte d'emploi... Il s'agit simplement d'une pomme pourrie, ce qui arrive de temps en temps. 

M : Pouvez-vous donner un dernier conseil à quelqu'un qui envisage d'acheter un logement multifamilial ? 

A : Mon conseil serait de suivre ces principes de base : 

1. N'utilisez jamais votre propre argent pour investir 

2. Soyez patient, étudiez le marché et engagez un bon agent immobilier.

3. Assurez-vous que les chiffres ont un sens. N'essayez jamais d'arranger les choses en votre faveur. 

4. Traitez bien vos locataires. Montrez-leur du respect. 

M : Je suis content que vous ayez mentionné ce dernier point. Je pense que beaucoup de propriétaires font cette erreur. Il est important de se rappeler que s'ils sont votre source de revenus, plus vous leur montrez du respect, plus ils sont susceptibles de vous en montrer en retour.

Vous envisagez de vous lancer dans l'investissement immobilier ? Cela peut être un défi dans le marché actuel des vendeurs. Cependant, en vous adressant à un courtier immobilier professionnel, vous aurez de meilleures chances de trouver un immeuble qui vous convienne. N'hésitez donc pas à contacter l'équipe Broady. Nous avons aidé plusieurs clients à obtenir leur premier immeuble de placement et nous savons exactement ce que c'est que de gérer une location. Prenez rendez-vous dès aujourd'hui au 514-612-1127 ou envoyez-nous un courriel à info@teambroady.ca.